Mis à jour le 22/07/2025
Rédigé par: Baytma
Investir dans l’immobilier au Maroc attire de nombreux Marocains résidant à l’étranger (MRE), notamment les cadres vivant en France, en Europe ou en Amérique du Nord. Le ticket moyen tourne autour de 100 000 €, souvent pour des appartements T2 situés en ville, et les décisions d’achat sont prises en couple. Pourtant, même si le marché marocain regorge d’opportunités, beaucoup de projets d’investissement virent au cauchemar. Voici les principales difficultés rencontrées lors d’un investissement immobilier au Maroc, ainsi que les moyens de les anticiper.
L’un des problèmes les plus courants au Maroc est l’absence de références claires sur les prix du marché. Contrairement à la France où les bases de données notariales sont publiques, il est très difficile de savoir si un bien est affiché à son juste prix au Maroc.
Chaque promoteur fixe librement ses prix, sans base officielle ni transparence sur les ventes réelles dans le quartier. Deux biens identiques situés à quelques rues d’écart peuvent afficher une différence de prix de 20 à 30 %, simplement en fonction du discours commercial ou de la cible supposée de l’acheteur.
Les acheteurs MRE sont souvent perçus comme disposant d’un pouvoir d’achat plus élevé, ce qui conduit parfois à des “prix gonflés” spécialement pour eux. De plus, les plateformes d’annonces ne reflètent pas nécessairement les transactions finales, mais plutôt les souhaits initiaux des vendeurs. Ce flou généralisé rend la négociation difficile et crée un sentiment de méfiance.
Dans certaines villes comme Casablanca, Marrakech ou Tanger, il existe de réelles disparités entre les prix affichés et les prix signés chez le notaire. Sans interlocuteur de confiance sur place, l’investisseur court le risque de payer bien au-delà de la valeur réelle du bien.
Carte interactive des prix au m² dans les grandes villes marocaines.
Beaucoup de promoteurs n’affichent pas les prix TTC ou jouent sur la confusion entre prix HT, droits d’enregistrement et frais annexes. Cette opacité volontaire entretient un climat de méfiance, en particulier chez les MRE.
Certains agents dits “indépendants”, souvent non déclarés, prennent une double commission : l’une auprès du vendeur ou du promoteur, l’autre directement auprès de l’acheteur, sans transparence. D’autres orientent les clients vers des biens où leur commission est plus élevée.
Des promoteurs révisent parfois leur grille tarifaire après signature d’un compromis, ou demandent des acomptes sans fournir de documents contractuels valables. Enfin, les promotions affichées sont souvent trompeuses, avec des réductions fictives.
Achat immobilier au Maroc, gare aux arnaques.
Quand on vit à l’étranger, il est très difficile d’avoir une vue claire sur l’état d’un chantier ou la situation juridique d’un bien. Les échanges informels, souvent par WhatsApp, manquent de traçabilité.
Exemple : Samira, MRE à Lyon, a réservé un bien sur plan à Rabat. Pendant un an, elle reçoit des photos non datées et découvre, en se déplaçant, que le chantier est arrêté depuis plusieurs mois pour cause de litige.
Cela montre à quel point l’information fiable est cruciale à distance.
La VEFA est populaire mais risquée : arrêts de chantier, modifications de contrat en cours de route, absence de garantie bancaire, finitions non conformes, etc.
Certains biens sont livrés avec des équipements manquants ou de moindre qualité. En cas de litige, l’acquéreur est souvent démuni, surtout sans contrat bien encadré ou garanties solides.
Peu d’acquéreurs consultent un notaire ou un avocat dès le début. Pourtant, un avocat peut vérifier les antécédents juridiques du bien, et un notaire s’assurer de la validité du titre foncier.
Les erreurs de contrats, les zones agricoles vendues comme constructibles ou les conflits sur les titres sont des pièges fréquents.
Photos flatteuses, quartiers surévalués, équipements absents… Les écarts entre la promesse et la réalité sont fréquents. Ce problème est aggravé pour les MRE qui ne peuvent pas visiter facilement.
Il est essentiel de demander des vidéos récentes, des visites virtuelles ou de mandater un tiers de confiance sur place.
N’importe qui peut se déclarer “agent immobilier” au Maroc. Contrairement à la France où une carte professionnelle est obligatoire, le Maroc n’a pas encore de cadre strict.
Résultat : des intermédiaires non qualifiés, des “samsar” mal informés, et des conflits d’intérêts fréquents.
🔗 Lien utile : Article de Bladi sur la profession d’agent immobilier
Les banques marocaines imposent souvent des conditions plus strictes aux MRE : taux plus élevés, apports plus importants, durées plus courtes.
De plus, en cas de remboursement anticipé, certaines banques exigent les intérêts sur toute la durée initiale du prêt, ce qui diffère des usages européens.
Faire valoir ses droits depuis l’étranger est complexe : lenteur administrative, absence de réponse des promoteurs, coûts élevés, manque de suivi.
Exemple : Ahmed, MRE à Montréal, reçoit un bien avec de nombreuses malfaçons à Marrakech. Malgré ses relances, il reste sans réponse. Sa procédure judiciaire s’enlise faute de présence sur place.
Malgré les risques, le Maroc reste attractif pour l’investissement immobilier. Mais il faut s’entourer de professionnels de confiance, comprendre les règles du jeu, et éviter les pièges.
Chez Baytma, nous réconcilions transparence, accompagnement et accès sécurisé au marché marocain, même à distance.
Si vous préparez un projet immobilier, contactez-nous via notre formulaire de contact. C’est gratuit, confidentiel et sans engagement.
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Et si vous cherchez une solution encadrée, fiable et transparente : Baytma est là pour vous accompagner.